今年以来,随着国内经济的复苏,市场信心日渐恢复,商业地产板块活跃度显著提升,这在以北京为代表的一线城市中体现得尤为明显。
从Q1的28.1亿元成交的北京苏宁生活广场、4.61亿元成交的华远中心,到Q2的6.86亿元成交的北大生物城、3.38亿元成交的中关村西三旗(金隅)科技园,再到Q3的42.56亿元成交的中粮·置地广场、1.74亿元成交的大恒科技大厦......北京2023年大宗交易笔数和金额都有显著上涨。
据戴德梁行报告,2023年前三季度,北京房地产大宗交易市场成交额已经超过2022年全年成交额,达到323亿元;成交宗数同样也超去年全年成交数,实现39宗成交,并创5年同期新高。其中仅在第三季度,更是单季累计成交金额约人民币139亿元,环比大涨154%,较去年同期上升156%。
从北京今年前三季度成交的物业类型来看,办公/研发办公以64%的市场占比继续占据主导地位,工业/物流成交回归理性,从2022年的22%市场占比回落至2023年前三季度的4%。
同时,据第一太平戴维斯华北区研究部负责人表示,今年以来,北京工业/产业园区的独栋办公项目受到了自用型买家青睐,前三季度自用型买家完成12宗交易,买家主要为医疗、软件、芯片等新经济企业。
有核心产业支撑的大宗标的更受追捧
对于办公项目受到青睐的原因,有专家分析指出,首先对于投资类买家,随着房地产行业政策频率及力度超市场预期,很多险资等长线大资金在关注商业地产、产业园等相关优质标的,以进行资产布局。同时,公募REITs的成功发行,也为优质标的融资和运营打开新的赛道。
其次对于自用型买家,则更关注区域内的产业支撑。“那些核心城市、核心区域、有核心产业支撑的整售项目无疑将更受青睐。其持续运营能力与资产价值是其他非核心区域资产所不能比拟的。”
具体到北京来看,“四个中心”的城市定位中的“科技创新中心”,是中央在新发展阶段、对北京城市发展提出的新要求。因此,未来会有越来越多的科技类、创新型企业汇聚到北京,区域内能够承载相关新兴产业的项目自然备受关注。
而从国际先进经验来看,在硬件环境方面,那些依托于一流高校资源建立的产业集聚区,才更有助于科技成果转化,从而形成相关产业集群的核心竞争力;在软件环境方面,区域内是否有人文空间也尤为关键,文化与艺术的力量能助推人的创新力;从用户需求方面来看,新兴科技类企业也是年轻人集聚的一类企业,该区域的配套能否符合年轻人的新生活习惯、新社交习惯、新消费习惯是关键。而在这些方面,北京可谓是有着得天独厚的优势。
还有就是思维模式的转变也让商业办公项目焕发了新的生命力,因为与20年前甚至10年前相比,一个城市最终需要的并不是产业招商能力,而是产业运营能力。一个或多个明星企业和产业集群可以形成持续的竞争力、辐射带动效应、助力入驻企业实现高质量增长。
E_ZIKOO智慧谷带来独特价值
基于上述背景,作为拥有国际知名度的高新产业的集聚区域——北京海淀,仍然是市场关注的焦点板块。特别是近几年来,海淀积极推进开放创新领域先行先试改革、开放型重大创新平台建设,在国际化创业孵化平台及优化国际化知识产权环境上持续发力。
据统计截至今年10月,海淀区国家高新技术企业总数9764家,北京市"专精特新"中小企业2112家,独角兽企业51家。可以说,北京未来的产业发展,还是要看海淀。
同时,近两年有句话叫“海淀的未来在山后”。“山后”指的就是北部新区。经过规划与发展,海淀北部正快速成长为产城融合新区。其中,永丰作为海淀中关村和昌平生命科学院重要连接点,已经吸引了包括用友、北斗星通、东方园林、祥瑞生物等多家知名企业进驻。可以预见,随着下一步大量产业人群置业需求,将对区域价值提供强有力的支撑。
区域内商业配套方面也日趋成熟,西三旗万象汇已于今年5月19日开业;位于地铁生命科学园站的北京超极合生汇有望于今年12月开业;约19万平米的海淀大悦城,预计将于2024年开业,其年客流可达到2000万+。故宫北院区的建设,也已于年底2022年12月30日开建,预计将在2025年故宫博物院建院一百周年时全面建成,并将为区域带来顶流的文化价值加持。
暨此,区域内由中粮、天恒联合西北旺镇联社打造的E_ZIKOO智慧谷项目,也就更显得价值独具,从选址到运营,均可作为我们研究新型产业地产的代表样本。
E_ZIKOO智慧谷项目地处永丰产业基地,位居海淀北部产业园聚集区的核心,是整个区域发展最早、最成熟的产业园。项目致力于打造一个以人工智能、物联网+为主导产业,数字文化为辅助产业的科创市镇。
项目以"生产全周期、生活全天候、生态全维度"三生融合为理念,形成了"商产文旅科居"全方位的生态圈;通过多业态间的相互赋能,资源的充分利用以及优秀的运营管理体系,发掘区域潜力,打造未来价值中心。
事实上,大悦城控股北京大区在此方面可谓是有着极为成熟的经验,在过往项目中,中粮置地广场、中粮广场、西单大悦中心、汇京双子座、中糖大厦、大悦时代广场、华远中心、天津津投城市广场等,不论是写字楼还是产业园,其建设发展历程,无不紧随北京各区域产业升级趋势。
因此,E_ZIKOO智慧谷是大悦城控股北京大区以产业思维重塑首都核心区的又一代表作。
另据相关人士介绍,“在运营方面,大悦城控股的商办项目都是整体出售、运营的。”这就为产品的品质、价值和未来空间都提供了有力的保障,无疑可以作为企业总部自用的首选。
可见,区域高质量、高效能、可持续的产业生态打造,是现代园区运营助力产业经济发展的重要方式。而以产业集聚创造整体大于局部之和的协同效应,促进产业创新发展、提升区域竞争力,是大悦城控股北京大区为我们带来的成功经验与独特价值。
